广东土地市场降温：上半年出让锐减，下半年或迎新一轮热度？

关键词： 广东 土地市场 宅地出让 房企拿地 市场预期 楼市供应 核心区

元描述： 2024年上半年，广东土地市场降温明显，宅地出让数量锐减，房企拿地也趋于谨慎。但随着下半年核心区域地块供应增加，市场预期或将回暖，楼市整体向好发展。

引言： 土地市场作为楼市的上游环节，其供应量、价格和政策调控等因素都会对楼市产生重要影响。今年上半年，尽管房地产市场经历了金融和政策的短期利好，但广东土地市场表现却相对冷淡。宅地出让数量锐减，房企拿地也变得谨慎，市场预期和未来楼市供应都受到了影响。那么，广东土地市场未来将走向何方？下半年会迎来新的转机吗？

广东土地市场：上半年出让锐减，房企拿地谨慎

2024年上半年，广东土地市场降温明显，宅地出让数量锐减。据好地大数据，广东9城2024年上半年共成交涉宅用地（住宅、商住、租赁住房，下同）28宗，总出让金额231.3亿元，同比去年（929.9亿元）减少698.6亿元，降幅75.1%；总成交建面286万方，同比去年（659万方）减少373万方，降幅56.6%。

其中，佛山2024年上半年卖出6宗涉宅用地，是9城中卖地数量最多的城市，占广东出让涉宅地块数量的21.4%；而出让宗地最少的城市为东莞，上半年“挂零”，没有一宗涉宅用地成交。

聚焦到广深两大一线城市来看，2024年上半年，广州只卖出了4块地，揽金64.77亿元。而据公开资料显示，今年上半年广州推出了12宗涉宅用地，但仅成交了4宗，分别是被华润联合体、越秀地产、花都城投、保利发展拿下，其余8宗要么流拍，要么终止出让。对比2023年上半年来看，广州宅地成交了16宗，揽金431.2亿元。今年上半年成交宗数同比下跌约75%，是近四年来的新低。

深圳土拍市场方面，上半年涉宅地块出让数量仅有1宗，实际上深圳上半年也只挂牌了1宗涉宅用地，该地块位于龙华民治街道，由中建三局&湖北文旅两大国企联袂拿下。

房企拿地：国企仍是主力，但民企也在深耕

从房企拿地金排行来看，2024年上半年，华润竞得广佛各1宗地，权益拿地金额44.9亿元位居首位；南控集团竞得佛山2宗地，拿地金额38.1亿元位列第二名；中建三局与湖北文旅城发联合竞得深圳1宗地，以权益拿地额25.9亿元并列第三名。

不难看出，上半年在广东土地市场上拿地的企业仍以国企为主。事实上，全国重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力。中海地产、中国中铁、中国铁建、中建壹品等在多个重点城市广泛布局，央国企仍保持较高参与度，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。

根据中指统计，2024年上半年，22城累计拿地金额中，央企、全国布局的国企及地方国资占比合计达75%，其中央国企占比较2023年全年提升4个百分点，北京、深圳、广州、上海、厦门等地央国企拿地金额占比均在八成左右，合肥、天津央国企占比也过半。福州、郑州地方国资占比较高，拿地金额占比均超七成。

但另一方面，上半年民企也在重点深耕区域补充土储，例如杭州、青岛本地民企加大深耕力度，民企拿地金额占比在五成以上，广东土地市场上也出现了龙湖、广东富华机械集团等民企。

“稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。”业内人士指出，相比民营企业，国企在风险控制方面通常更为谨慎和稳健，这使得它们在市场波动时能够更加稳定地进行投资和开发，当前土地市场呈现分化趋势，一些热点城市的土地市场热度较高，而国企由于其资源优势，更能在这些市场中占据主导地位。

土地市场降温原因：政策调控和市场预期

“土地出让规模锐减”的变化并非仅在广东的土地市场上存在。据中指研究院数据，从重点城市来看，2024年供地计划总量缩减约10%。近两年，多数城市土拍情绪持续低迷，政府推地信心明显不足。

值得关注的是，今年4月末，自然资源部发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，其中提到要合理控制新增商品住宅用地供应，对于商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让；而去化周期在18个月（不含）至36个月之间的城市，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

这在一定程度上影响了2024年各地的土地计划供应量。根据中指监测，截至6月末，重点22城有20城发布了2024年供地计划，供应规模延续缩减态势，整体同比下降约10%。由于推地量较低，重点城市的土拍活动相应较少，部分核心城市土拍也出现降温行情，大多数城市土地以底价成交，整体土地市场保持低温态势。

下半年展望：核心区地块或将激活市场

考虑到上半年各地供地节奏较为缓慢，预计下半年各地将有更多优质地块推出，房企参与土拍的意愿或将逐步增强，局部区域/特定地块有望出现点状回暖。

湾财社记者注意到，本月深圳南山后海片区新增两宗涉宅用地，具体位置在深圳湾后海总部西侧，临近后海滨路和登良交会处，该板块多年未有住宅用地入市，属于深圳的核心稀缺宅地，有市场消息指出两宗地块预计8月份即将开拍，或引起土拍市场的新一轮热度。

而在广州，今年5月广州市发布的第二批住宅用地清单中，还是不乏优质地块，且整体数量也有所提升。该批次出让地块中，中心城区居多，下半年伴随着挂牌地块质量和数量的双双提升，广州土拍市场或再度发力，激活市场。

业内普遍预期，随着下半年房地产市场政策利好的持续落地，以及核心区域地块供应的适时增加，这将有效增强开发商的拿地意愿。这种积极的政策环境和土地供应策略，预计将为房地产市场注入新动力，推动楼市整体向好发展。

常见问题解答

Q1：广东土地市场降温的主要原因是什么？

A1： 广东土地市场降温主要受以下因素影响：

  • 政策调控： 自然资源部发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》提出要合理控制新增商品住宅用地供应，这在一定程度上影响了土地供应量。

  • 市场预期： 受整体经济环境和房地产市场调整的影响，开发商拿地更加谨慎，市场预期也较为保守。

  • 资金压力： 部分房企资金链紧张，拿地能力下降。

Q2：广东土地市场未来将走向何方？

A2： 预计下半年广东土地市场将出现回暖迹象：

  • 政策利好： 预计下半年房地产市场政策利好将持续落地，为房地产市场注入新动力。

  • 核心区地块供应： 下半年预计将有更多核心区域地块供应，吸引更多房企参与竞拍，推动市场活跃。

  • 市场信心恢复： 随着政策利好和市场需求的稳定，市场信心将逐步恢复，房企拿地意愿也将增强。

Q3：国企在土地市场中占据主导地位的原因是什么？

A3： 国企在土地市场中占据主导地位的原因主要有：

  • 资金优势： 国企资金实力雄厚，能够更加稳定地进行投资和开发。

  • 风险控制： 国企在风险控制方面更为稳健，能够更好地应对市场波动。

  • 政策支持： 国企在政策方面享有更多优势和支持。

Q4：下半年广东土地市场有哪些值得关注的重点？

A4： 下半年广东土地市场值得关注的重点包括：

  • 核心区域地块供应： 关注深圳南山后海片区和广州中心城区等核心区域地块的出让情况。

  • 房企拿地意愿： 关注房企参与土拍的积极程度，以及拿地金额和区域分布。

  • 市场成交价格： 关注土地成交价格的波动情况，以及对未来楼市价格的影响。

Q5：土地市场降温对楼市供应会造成什么影响？

A5： 土地市场降温可能会导致未来新房供应量减少，从而影响楼市供求关系，最终影响房价走势。

Q6：政府应该如何引导土地市场健康发展？

A6： 政府应该：

  • 优化土地供应结构： 加大优质地块供应，满足市场需求。

  • 完善土地出让制度： 加强土地出让过程的监管，防止土地价格过度上涨。

  • 加强市场监管： 打击土地市场中的违法行为，维护市場秩序。

结论： 2024年上半年，广东土地市场降温明显，但下半年或将迎来新的转机。随着政策利好持续落地和核心区域地块供应增加，市场预期将逐步回暖，房企拿地意愿也将增强，这将为楼市整体向好发展注入新动力。未来，政府应积极引导土地市场健康发展，促进房地产市场平稳运行。