西安楼市观察：部分住宅均价回落至2019年，名校周边“老破小”均价比肩豪宅_配资杠杆

西安楼市：政策加持，置换需求加速，二手房分化加剧

元描述：西安楼市政策调整，取消限售、降低首付比例、提高公积金贷款额度，激活存量市场，置换需求加速，二手房市场分化加剧，专家解读未来发展趋势。

引言：西安楼市正经历一场由政策驱动的市场变革。从严控新增转向盘活存量，西安楼市政策的调整，为购房者带来了新的机遇，也让市场格局悄然发生变化。本文将深入探讨西安楼市政策调整后的最新市场变化，分析置换需求的加速涌现、二手房分化现象的加剧以及未来市场发展趋势。

政策利好，置换需求加速涌现

西安楼市政策调整的核心在于盘活存量市场。其中，取消限售政策为二手房市场注入了强心针，加速了置换需求的释放。

限售政策的取消释放了购房者的置换意愿。 购房者刘芳和丈夫在2021年购买了一套79平方米的两居室，原计划五年内进行置换。随着二手房价格降温、贷款利率降低以及公积金贷款额度提高，他们决定提前行动，将目光锁定在雁鸣湖区域、浐灞半岛以及城北经开区等地，寻求更大面积、更低总价的改善型住房。

公积金贷款额度提高，为置换提供了资金保障。 西安市将单缴存职工家庭最高贷款额度提升至75万元，双缴存职工家庭最高贷款额度提升至100万元，多子女家庭更可以享受1.2倍的额度提升。这对于像王林这样的购房者来说，无疑是一大利好。他与妻子可以利用公积金贷款额度和手中存款，顺利置换一套160平方米的改善型住房，实现无痛换房。

政策的利好，让购房者看到了置换的机遇。 然而，二手房市场并非一片坦途，二手房分化现象日益凸显。

二手房分化加剧，市场格局悄然转变

“老破小”价格坚挺，优质学区房依然抢手。 位于西安市新城区的爱知中学附近，房龄长达数十年的“老破小”依然保持着较高的价格，均价多数位于23000元-30000元不等，因为拥有优质学区资源而备受家长青睐。

非核心区域二手房价格回落，市场竞争加剧。 浐灞国际港、经开区、西咸新区等非核心区域的二手房价格则出现了明显回落，部分房型价格甚至回到了2019年底甚至更低水平。

二手房市场成交量下降，市场信心依然不足。 尽管政策利好释放了置换需求，但二手房市场成交量并没有出现明显的增长，部分热门二手房的成交价格走低，业主降价抛售的现象也时有发生。这说明市场信心依然不足，购房者对于二手房市场仍持观望态度。

市场信心不足的原因在于二手房销售难度依然很大。 高新区链家门店中介表示，限售政策取消后，登记卖房的客户数量大幅增加，但成交量却并没有明显的增长。二手房出售想要快速成交，往往需要比同小区同户型房子降价1万-5万元，甚至更多。

购房链路趋向正循环，市场信心逐步恢复

市场信心逐步恢复，购房链路正在实现正向循环。 西安房地产市场正在回归理性，成交量和成交价格逐步稳定，这将进一步增强购房者的信心，推动市场活跃度提升，从而带动区域地产行业发展。

政策支持多方面，促进市场良性发展。 除了需求端的利好政策外，西安市还通过优化用地供应结构、规模，盘活存量闲置土地，提高商品房建设质量等措施，从供应端促进市场良性发展。

专家解读未来发展趋势，市场前景可期。 易居研究院研究总监严跃进表示，近期市场关注点，包括限购限售限价和普宅标准等取消后，市场反馈积极，充分说明房地产市场向好发展基础更好。降低公积金贷款利率、降低首付比例、降低存量房贷利率、降低换房的税费等措施，将进一步降低购房成本和还贷压力，促进市场良性发展。

未来，西安楼市将更加注重提升市场流动性，促进市场健康发展。 政策的调整将继续推动市场信心恢复，购房链路逐步走向正循环，市场前景可期。